Viele Firmen kennen es aus eigener Erfahrung: Sie würden gern weiter wachsen, doch qualifiziertes Personal und auch Büroraum sind Mangelware. Das aktuelle Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses stellt fest: In 35 Städten in Deutschland liegt die Leerstandsquote an den Büroimmobilienmärkten inzwischen unter drei Prozent. Wer dort auf der Suche nach einer größeren Bürofläche ist, dem bleibt deshalb gar nichts anderes übrig, als einen Blick über die Stadtgrenzen hinaus zu werfen.
Das Wachstum der Städte gerät an seine Grenzen
Der städtische Raum endet bei den meisten Metropolen nicht an der Gemarkungsgrenze. Die Siedlungsflächen von München, Frankfurt am Main oder Düsseldorf reichen weit in die Nachbarstädte und umliegenden Landkreise hinein. Dieser Metropolisierungsprozess wird sich in Zukunft weiter fortsetzen, denn das starke Wachstum der Kernstädte gerät an seine Grenzen.
Zahlreiche Stadtentwicklungsprojekte befinden sich inzwischen jenseits der Stadtgrenzen. In diesen Speckgürteln liegen keinesfalls nur Wohngebiete. Im Landkreis München oder in den Taunusorten vor den Toren Frankfurts haben nicht nur zahlreiche Mittelständler ihre Unternehmenssitze, sondern auch Dax- und MDax-Konzerne.
Immobilieninvestoren stehen vor demselben Dilemma wie Unternehmen auf Büroflächesuche: An den begehrten Standorten kommen attraktive Investitionsobjekte nur noch selten auf den Markt. Und wenn, dann sind die Preise mitunter sehr hoch. Die Folge sind stark gesunkene Renditen. An den A-Standorten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf lag die Nettoanfangsrendite von Büroinvestments – also die jährlichen Erträge durch die Nettokaltmiete in Relation zum Kaufpreis – bei nur noch drei Prozent oder sogar darunter.
Bestimmte Voraussetzungen müssen erfüllt sein
In den Metropolregionen rund um die sieben A- sowie die größten B-Städte sind jedoch noch Kaufgelegenheiten für Büroimmobilien zu finden, die bereits beim Ankauf auskömmliche Cashflow-Renditen aus den Mieterträgen versprechen. Gleichzeitig erlaubt ein zumeist noch moderates Mietniveau Spielraum für langfristig steigende Mieten und verspricht damit indirekt auch Wertsteigerungspotenzial.
Allerdings ist dieser Ansatz kein Selbstläufer, der in jeder beliebigen Lage und jeder beliebigen Metropolregion ein erfolgreiches Investment garantiert. Die wichtigste Voraussetzung für die dynamische Entwicklung einer Metropolregion ist die Attraktivität der Kernstadt. Einwohner und Unternehmen siedeln sich bevorzugt an wirtschafts- und innovationsstarken Standorten an. Diese Zukunftsstärke überträgt sich auf das Umland.
Gleichzeitig muss die konkrete Lage wichtige Voraussetzungen erfüllen. Die elementarste ist eine attraktive Verkehrsanbindung an das Zentrum der Kernstadt. Arbeitskräfte wollen ihren außerhalb der Stadt gelegenen Arbeitsplatz schnell und bequem erreichen, idealerweise auch mit dem öffentlichen Personennahverkehr.
Eine lebendige Nachbarschaft, beispielsweise mit einem ansprechenden gastronomischen Angebot für die Mittagspause, erhöht ebenfalls die Attraktivität des Arbeitsplatzes für Mitarbeiter und somit die Zukunftsfähigkeit der Immobilie. Von diesem Trend der Metropolisierung profitieren am Ende beide Seiten: das Unternehmen, das auf das direkte Umland ausweicht, genauso wie der Investor und Vermieter.